重庆可研报告-不同类型产品的可行性报告撰写

重庆可研报告-一份完整的项目可行性研究报告基本囊括有项目背景、项目概况、环境与市场研究、项目定位与规划设计、开发建设进度、投资估算与资金筹措几大部分，目前市面上的报告基本都能遵循这几部分要点进行分析。


但不同类型的产品在制作可行性研究报告时，定然也有细微处的不同侧重分析。


多种产品复合型项目——阐述不同类型物业组合原因


一个城市综合体，可以包含购物中心与写字楼，也可以包含购物中心与公寓，还可以包含购物中心、写字楼、公寓、酒店等多种类型物业。在城市综合体存量不断上升的当前，城市综合体的建立也面临着更大的运营风险，阐明业态设立的依据与分配比例，是城市综合体能否成功开发的一大基础依据。


以《仲量联行重庆重宾保利广场商业物业可行性研究报告》为例。在进行了常规的城市、区域、交通研究后，报告进行了与项目相关的城市综合体解析，得出项目的物业模式与业态配比。

报告对城市综合体模式进行了归类分析，指出，城市综合体发展有五种模式：①商业核心模式。其特征为地处城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线；区域功能的缺乏，需求旺盛；具有较高人流及商业气氛；匹配*的合作团队规划设计/经营管理。②酒店核心模式。其特征为不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；规划有**商场配套设施。③写字楼核心模式。其特征为客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善。④住宅核心模式，项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大；⑤均衡发展模式。CBD/ 城市中心；主干道沿线/ 地铁口；建筑面积20万平米以上；开发商强劲的实力和丰富的经验专业的物业管理/经营管理。


报告指出上述提到的不同类型的物业，在综合体中承担的功能也各有不同。酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次。商业：可实现较*，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼：价值成员，可树立项目高端形象，保证开发企业现金流来源。


鉴于不同类型物业所带来的不同收益，报告认为，项目必须要与重庆CBD未来的造城运动结合起来，才能将本项目打造成解放碑CBD的具有标志性的旗帜和*。而在实现城市中心区CBD的构造过程中，*商务区CBD的造城，必然会带动一种复合空间的衍生，这种复合空间就是集酒店、办公商务、文化、居住等功能的都市综合体的出现，项目的定位也将是这类型多种业态结合的综合体形式。


同区域多同类型产品——强调产品差异性


目前国内的旅游地产项目主要分布在沿海省市及区域性中心城市，如海南省、云南省、山东环渤海地区，产品扎堆明显。尤其是海南和云南区域，成为开发商狂热开发旅游地产项目的可以选择地区。产品扎堆，就会引发白热化的竞争，和更高的运营风险。


在策划这类产品的可行性报告时，就需要强调出项目的差异性，强调在众多对手的情况下，项目可行的特有优势。


中国香港浩华顾问管理公司在对三亚海棠湾度假酒店项目的可行性报告中，就提到了这一项目的*特特征和开发建议。


“鉴于中、短期内大量涌入的市场供给，我们建议，拟建酒店应享有一系列有别于海南岛其他竞争度假酒店的*特特征。以下*特特征有望使拟建度假酒店与海南现有和未来的竞争对手有效区分：


? 与大多数大规模、提供大量设施迎合旅游散客、团队和会议客源市场的酒店不同，我们建议拟建度假酒店定位为一座小型豪华酒店，提供更私密的环境，迎合颇具鉴赏力的旅游散客；


? 我们建议拟建度假酒店采用时尚、现代、精致的设计风格和理念，同时充分考虑各项功能设施的舒适性和实用性。设计风格中也应融入简约的建筑线条和淡雅的色彩主题，以匹配地块的滨海环境，同时，在各公共区域（包括大堂、泳池和Spa 设施），都应该采用*具创意的设计元素。我们认为，这尤为适合拟建度假酒店的规模和定位，可以真正有效区别于目前在大多数度假酒店中被普遍采用的的东南亚设计主题风格；


? 尽管缺乏*特的地点特征，但是为了增强度假酒店氛围，我们建议在这个现代、时尚的酒店四周采用浓郁的景观绿化，与周边开发项目之间形成一道绿色屏障。苍翠繁茂的景观绿化带不仅可以增强环境的私密性，还尤为适合营造*特的户外休闲区域。这将与海南大多数景观绿化较**、且很少拥有户外休闲区域的度假酒店形成鲜明对比；


? 鉴于绝大多数更靠近内陆酒店的都采用双向式客房结构，因此只有部分客房享有海景景观，我们建议拟建酒店的建造地点应靠近海滩，并采用单向式客房建筑结构。这不仅可以缩短酒店客房与海滩的距离，还可以确保绝大多数客房（如果不是全部）享有开阔的海景景观；


? 所有客房均可欣赏一览无余的景色。将床位朝向窗户排放的*特正方形设计将进一步使拟建度假酒店与其他酒店区分开来；


? 拟建度假酒店的主要特征之一将是海滩餐厅和酒吧，通过氛围照明和音乐提供一处较佳地放松区域和环境，吸引住店和非住店顾客光顾。我们预期，作为海滩餐厅和酒吧的参与者，该餐厅应能够成为社交聚会场所的理想之地。”


新兴类型产品——阐述新兴项目建设必要性


物流地产是近几年新兴起的一类地产细分项目，许多投资者对这一类型产品并没有太深了解。针对这一现象，为了让投资者与审核者了解这一类型产品建设的必要性与盈利的可行性，戴德梁行在《深业泰富汽车物流产业园可行性研究报告》中进行了阐述。


戴德梁行认为，项目的建设，一是有利于建立一个完善的现代汽车流通体系。据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占30%～40%，流通及售后服务领域占60%---70%。


二将有利于土地资源的较大化利用，提升单位土地效益。提升单位面积的土地产出已经成为**出让产业用地的基本要求。规模化、高效益、集聚型的汽车物流园区正符合这项要求。


此外，项目的建设还有利于拉动罗湖区乃至深圳市的经济发展。汽车产业涉及范围广，从汽车制造到汽车物流和销售服务，包括后期的废旧汽车回收处理，已经日益成为一个效益巨大的产业链条。作为在汽车产业中处于核心地位的汽车销售服务业，其发展关系到后续相关产业的发展，并且对其他产业带动作用明显。汽车维修服务行业不仅增加地区对汽车零配件、维修工具、检测工具的需求，尤其是增加对电子器配件、电子工具和检具的需求，而且是汽车消费信贷、保险等汽车金融业发展的前提，汽车金融业的发展完善又为建立成熟的汽车市场，促进整车制造业的发展创造了条件。其产生的推动效应将拉动汽车装饰、汽车租贷，以及旅游、休闲体育运动等相关产业的发展。


因此，建立完善、便捷、诚信的汽车物流产业园，形成成熟的汽车市场将对带动深圳汽车物流行业发展，促进整体区域经济起到重要作用。深业泰富汽车物流产业园的建设，将会形成集品牌专营区、汽车集中贸易区、零配件服务区、物流仓储服务区、汽车配套服务区于一体，并包含代理上牌、代缴车辆购置税、车船使用税、申请保险等一条龙服务业务。不仅可以提升和带动该片区的整体发展，实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的发展，包括物流、运输、贸易等，必将有力地带动笋岗-清水河地区经济的快速发展。


旧改产品——详细描述拆迁补偿方案


拆迁环节在旧改项目开发中是一个举足轻重的环节。拆迁账的估算与拆迁时间的规划，与旧改工作能否顺利进行、后期能否实现盈利息息相关。在戴德梁行的《深圳市福田区华新村旧城改造可行性研究报告》中，戴德梁行就对这一费用进行了明确分析。

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