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北京富盈瑞吉企业管理咨询有限责任公司
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**章 项目总论....................................................1
1.1 项目概况.......................................................1
1.1.1 项目名称.....................................................1
1.1.2 项目性质.....................................................1
1.1.3 项目建设单位.................................................1
1.1.4 项目简介.....................................................1
1.1.5 项目建设内容.................................................3
1.1.6 项目建设工期及实施进度.......................................4
1.1.7 投资估算和资金筹措...........................................5
1.2 主要技术经济指标...............................................5
1.3 编制依据及编制范围.............................................5
1.4 结论及建议.....................................................6
*二章 项目建设背景及必要性........................................8
2.1 项目建设背景...................................................8
2.1.1 成都经济蓬勃发展，地产项目拥有强大的经济基础.................8
2.1.2 生态田园城市和高端服务业的定位助推成都地产发展...............13
2.1.3 成都已发展成为中国内陆城市投资成员...........................16
2.1.4 成都是四川旅游业的核心经济增长较.............................17
2.2 项目建设的必要性...............................................19
2.2.1 有利于成都旅游业的发展.......................................19
2.2.2 强化了区域办公服务功能，改善服务环境.........................20
2.2.3 配套完善当地的商业和居住环境.................................20
2.2.4 满足人们的消费需求...........................................20
2.2.5 提供就业机会，促进当地经济发展...............................21
*三章 成都楼市行业现状及市场分析..................................22
3.1 成都土地市场现状...............................................22
3.1.1 全年土地推出情况.............................................22
3.1.2 土地供应情况.................................................23
3.1.3 土地成交分析.................................................24
3.1.4 土地市场总结.................................................27
3.2 住宅市场现状...................................................27
3.2.1 总体供销情况.................................................27
3.2.2 价格情况.....................................................28
3.2.3 住宅市场总结.................................................30
3.3 写字楼市场现状.................................................32
3.3.1 新增供给及销售情况...........................................32
3.3.2 价格情况.....................................................34
3.3.3 写字楼市场总结...............................................34
3.4 SOHO市场现状...................................................35
3.4.1 新增供给及销售情况...........................................35
3.4.2 新增及成交区域情况...........................................37
3.4.3 存量情况.....................................................39
3.4.4 SOHO市场总结.................................................41
*四章 酒店行业及市场分析..........................................43
4.1 酒店行业分析...................................................43
4.1.1 我国星级酒店行业的现状.......................................43
4.1.2 五星级酒店在中国的发展现状及未来趋势.........................46
4.2 成都地区酒店行业发展现状及未来趋势分析.........................49
4.2.1 成都星级酒店行业现状.........................................49
4.2.2 成都五星级酒店竞争分析.......................................50
4.2.3 成都五星级酒店未来供应趋势...................................58
4.3 成都地区酒店市场容量分析.......................................58
4.3.1 成都旅游行业发展现状及未来趋势...............................58
4.3.2 成都会展经济发展现状及未来趋势...............................60
*五章 商业市场分析................................................64
5.1 成都商圈分析...................................................64
5.2 项目区域商业市场现状...........................................65
5.2.1 地块区域内代表项目分析.......................................66
5.2.2 成都高端商业市场分析.........................................67
5.3 成都未来优质商业供应情况.......................................70
5.4 成都商业市场小结...............................................72
*六章 项目区位分析与定位..........................................73
6.1 项目区位分析...................................................73
6.1.1 项目地块特征.................................................73
6.1.2 城市规划政策.................................................75
6.1.3 土地升值潜力评估.............................................76
6.2 项目定位.......................................................76
*七章 项目市场营销策略及竞争优势..................................79
7.1 项目目标市场定位...............................................79
7.1.1 住宅目标市场.................................................79
7.1.2 写字楼目标市场...............................................80
7.1.3 商业目标市场.................................................80
7.1.4 酒店目标市场.................................................81
7.1.5 SOHO目标市场.................................................82
7.2 项目营销策略...................................................82
7.2.1 产品策略.....................................................82
7.2.2 项目市场价格的确定...........................................83
7.2.3 宣传推广策略.................................................85
7.2.4 销售渠道.....................................................85
7.3项目SWOT分析....................................................86
7.3.1优势（S）.....................................................86
7.3.2劣势（W）.....................................................87
7.3.3机会（O）.....................................................87
*八章 项目建设内容及建设进度......................................89
8.1 项目建设内容...................................................89
8.1.1 项目建设内容及规模...........................................89
8.1.2 酒店功能分区介绍.............................................90
8.1.3 商业中心定位及业态规划.......................................90
8.2 项目建设进度...................................................92
*九章 工程技术方案................................................94
9.1 建筑设计.......................................................94
9.1.1 设计依据及设计条件...........................................94
9.1.2 建筑分类等级.................................................96
9.1.3 荷载取值.....................................................97
9.1.4 主要结构材料.................................................98
9.1.4 其它需明确的问题.............................................98
9.2 给排水设计.....................................................99
9.2.1 给水系统.....................................................99
9.2.2 排水系统.....................................................101
9.3 电气设计.......................................................103
9.3.1 设计依据及设计范围...........................................103
9.3.2 负荷估算.....................................................104
9.3.3 负荷等级及供电电源...........................................105
9.3.4 计量.........................................................106
9.3.5 低压配电.....................................................106
9.3.6 照明设计.....................................................106
9.3.7 防雷与接地...................................................107
9.3.8 电信及宽带网系统.............................................107
9.3.9 有线电视系统.................................................108
9.3.10 闭路电视监控系统及可视对讲系统..............................108
9.3.11 智能化系统..................................................108
9.3.12 电气消防部分................................................109
9.4 暖通设计.......................................................110
9.4.1 设计依据.....................................................110
9.4.2 设计内容.....................................................110
9.4.3 通风系统.....................................................110
9.4.4 防排烟系统...................................................111
9.4.5 消防设计.....................................................111
9.5 天然气供应设计.................................................112
9.6 消防设计.......................................................112
9.7 无障碍设计.....................................................114
*十章 环保及节能..................................................115
10.1 生态环境影响分析和保护措施....................................115
10.1.1 项目施工期间主要污染源......................................115
10.1.2 项目运营期间主要污染物......................................115
10.2 环境保护执行的质量标准及排放标准..............................116
10.2.1 施工期环境污染防治措施及预期治理效果........................116
10.2.2 运营期环境污染防治措施及预期治理效果........................117
10.3 节能..........................................................118
10.3.1 设计依据....................................................118
10.3.2 节能措施....................................................118
*十一章 消防与安全卫生...........................................121
11.1 消防..........................................................121
11.2 劳动安全......................................................122
11.3 卫生防护......................................................123
*十二章 投资估算和资金筹措........................................125
12.1 投资估算范围..................................................125
12.2 投资估算......................................................125
12.3 资金筹措......................................................128
*十三章 财务评价..................................................130
13.1 财务假设及其说明..............................................130
13.2 收入预测......................................................130
13.2.1 项目周边物业售价调研........................................130
13.2.1 项目销售部分................................................131
13.2.2 项目商业出租部分............................................133
13.2.3 项目酒店收入................................................133
13.2.4 项目总收入..................................................134
13.3 成本预测......................................................135
13.3.1出售部分.....................................................135
13.3.2出租部分.....................................................135
13.3.3酒店.........................................................137
13.4 项目利润预测..................................................139
13.4.1房屋销售利润预测.............................................139
13.4.2出租部分利润预测.............................................139
13.4.3酒店部分利润预测.............................................140
13.4.4项目总体利润预测.............................................140
13.5 项目现金流预测................................................141
13.6 项目财务指标测算..............................................142
*十四章 风险分析..................................................143
14.1 风险识别......................................................143
14.2 防范和降低风险对策............................................144
*十五章 结论及建议................................................146
15.1 结论..........................................................146
15.2 建议..........................................................147
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